¿Quién ha de soportar la carga económica de este momento inusual en el que nos encontramos, en las relaciones jurídicas de arrendamiento distinto a vivienda?
En derecho nada es blanco o negro, muy a pesar de nuestros clientes, los cuales estarían encantados de obtener un SI o un NO en la mayoría de las consultas que nos realizan, pero, desgraciadamente, este es otro de esos casos en los que no hay una respuesta definitiva si nuestro cliente es arrendador, así como tampoco la hay si nuestro cliente está en el lado opuesto del contrato como arrendatario.
Más allá de entender que estamos en una situación atípica y abordar nuestro código civil de despacho, para buscar en los principios generales o en artículos más concretos como el art. 1.575 de nuestro C.Civil y siguientes.
Primero hemos de abordar la circunstancia actual desde el sentido común (a veces, no siempre, el menos común de nuestro sentidos), ya que no todos los casos serán iguales, por no estar todos los locales afectados (al menos al 100% de actividad, sino parcialmente por lo anómalo de la situación económica en los pocos establecimientos abiertos) por la normativa del estado de alarma, por ejemplificar, no es lo mismo una farmacia que un bar, un negocio pervive abierto (con matices) y el otro tiene prohibida su apertura.
Seguidamente tendremos que estar atentos sobre las normativas que tanto a nivel estatal, como a nivel de comunidad autónoma se otorguen para paliar este asunto (en este extremo la administración debería recordar que sus plazos están suspendidos, pero no así los contratos privados, de modo que, si tienen intención de generar estas ayudas, lo hagan a la mayor brevedad).
Una vez realizado el análisis previo ya comentado, tenemos la disyuntiva de la negociación, o directamente buscar un anclaje jurídico. Personalmente, creo que pueden combinarse ambas situaciones, es decir, planteemos una negociación a la que llevemos “el caso” preparado, y no escatimemos en recursos para argumentar nuestra postura.
Es aquí donde entra la habilidad de recordar y buscar todos los recursos que tengamos a nuestro alcance para ayudar a nuestro cliente, y donde entra la tan mencionada en estos tiempos de pandemia cláusularebus sic stantibus, la cual, no hemos de olvidar que no tiene anclaje normativo directo, sino que se trata más bien de una creación jurisprudencia, que ha evolucionado a lo largo del tiempo y más aún tras las tres famosas sentencias de nuestro Tribunal Supremo de los años 2014 y 2015.
Esta cláusula, según los postulados de nuestro Alto Tribunal podría conducirnos a una minoración del precio de la renta, pero no a una total exoneración del pago, equilibrando los riesgos (riesgos, como los actuales, que en un contrato típico de arrendamiento de local no se asumen o presumen para ninguna de las partes contratantes, por lo excepcional de la situación) entre las partes contratantes. La finalidad de la citada cláusula no es otra que la de reequilibrar el contrato velando por la pervivencia del mismo, en casos de excepcionalidad.
Pese a la existencia de esta creación jurisprudencial, la cual recordemos que ha variado en el tiempo, y que el art. 3.1 de nuestro C.Civil podría ayudar a amparar su contextualización a nuestra realidad social, no tenemos en ella una ciencia cierta e inamovible en la que anclarnos, tan sólo una opción en la que apoyar las pretensiones de nuestro cliente. Pese a ello, un tema así debería siempre poder llevarse a buen puerto transigiendo ambas partes en una negociación bien llevada por profesionales del derecho en representación de cada parte, no existiendo motivo para llevar el caso a Tribunales.
Aún así, si la vía de la negociación no tuviese mayor recorrido, nuestros tribunales tampoco andarían lejos de dar por bien visto una minoración de renta proporcional, de cara a que ambas partes soporten el peso de las circunstancias, en lugar de uno sólo de los contratantes. Siendo difícil que se pueda dar por bueno la exoneración total del pago de la renta de local con la jurisprudencia de la cláusula rebus sic stantibus que tenemos en la actualidad.
