Un propietario no queda liberado de una derrama simplemente porque haya votado en contra. Cuando las obras de fachada son necesarias para conservar el edificio, solucionar filtraciones o garantizar su seguridad y habitabilidad, todos los propietarios deben contribuir conforme a su cuota o al sistema de reparto válidamente establecido.
Así lo ha recordado la Audiencia Provincial de Cantabria al confirmar una derrama de 14.000 euros aprobada por una comunidad de Santander. Dos propietarias impugnaron el acuerdo alegando perjuicio y abuso de derecho, pero los tribunales consideraron acreditado que la actuación no era ornamental: las grietas y humedades exigían una solución constructiva eficaz.
Qué ocurrió en el caso resuelto en Cantabria
El edificio presentaba humedades por filtración y condensación, además de grietas en la fachada. Un arquitecto técnico examinó el inmueble y propuso instalar un sistema de aislamiento térmico por el exterior, conocido como SATE, al considerarlo idóneo y económicamente adecuado.
La comunidad solicitó varios presupuestos, sometió las propuestas a votación y aprobó una derrama extraordinaria de 14.000 euros. Las propietarias disidentes acudieron a los tribunales, pero tanto el Juzgado de Primera Instancia número 7 de Santander como la Sección Segunda de la Audiencia Provincial rechazaron su pretensión.
La razón principal fue sencilla: las obras respondían al deber legal de conservación. No se trataba de embellecer el inmueble ni de añadir una comodidad prescindible, sino de reparar patologías que afectaban a su habitabilidad.
Trabajos de rehabilitación y aislamiento exterior de una fachada. Fuente: EuConX.
Obra necesaria y mejora voluntaria no son lo mismo
La distinción es decisiva en propiedad horizontal. La Ley establece regímenes distintos según la finalidad real de la actuación.
| Tipo de actuación | Finalidad | Consecuencia habitual |
| Conservación | Mantener el edificio y corregir daños que afectan a seguridad, habitabilidad, accesibilidad u ornato debido. | Es obligatoria y su coste se repercute a todos. |
| Eficiencia energética | Mejorar el comportamiento energético acreditado del edificio, incluida su envolvente. | Puede aprobarse por la mayoría prevista en el artículo 17.2 y obliga en sus condiciones legales. |
| Mejora no necesaria | Añadir una instalación o ventaja que no exige la adecuada conservación del inmueble. | El disidente puede quedar exento si su cuota excede de tres mensualidades ordinarias. |
La regla de las tres mensualidades se invoca con frecuencia de forma incorrecta. Solo opera para determinadas mejoras no requeridas para la conservación, habitabilidad, seguridad o accesibilidad. No permite dejar de pagar una reparación necesaria de la fachada.
Las obras necesarias son obligatorias
El artículo 10.1.a de la Ley de Propiedad Horizontal atribuye carácter obligatorio a las obras necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble y de sus instalaciones comunes. Incluye expresamente las actuaciones necesarias para cumplir las condiciones básicas de seguridad, habitabilidad, accesibilidad universal y ornato.
La ley incluso dispone que estas actuaciones no requieren un acuerdo previo de la junta para que exista el deber de ejecutarlas. La junta sí debe concretar aspectos prácticos relevantes, como la distribución de la derrama, sus plazos de pago y la elección del presupuesto, salvo situaciones urgentes en las que deba actuarse de inmediato.
Cuando la fachada tiene grietas, desprendimientos, filtraciones o humedades persistentes, un informe técnico puede ser determinante para demostrar la necesidad de la intervención y diferenciarla de una simple mejora estética.
Quién debe pagar la derrama
Como regla general, cada propietario contribuye a los gastos comunes conforme a la cuota de participación fijada en el título constitutivo. No obstante, los estatutos o un acuerdo válido pueden establecer otro sistema de reparto para determinados gastos.
La obligación alcanza a quienes votaron en contra y a quienes no acudieron a la junta. La disconformidad individual no convierte el acuerdo en abusivo cuando la actuación es necesaria y el gasto se distribuye con arreglo a la ley.
Los locales comerciales tampoco están automáticamente exentos. Una cláusula estatutaria que los libere de ciertos gastos debe interpretarse atendiendo a su redacción exacta. No es lo mismo una exención de limpieza o uso de portales que una exención expresa de obras estructurales o de conservación de la fachada.
Se puede impugnar una derrama
Sí, pero votar en contra no basta. El artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal permite impugnar un acuerdo cuando sea contrario a la ley o a los estatutos; cuando resulte gravemente lesivo para la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios; o cuando cause a un propietario un perjuicio grave que no tenga obligación jurídica de soportar o se haya adoptado con abuso de derecho.
Por ejemplo, puede existir fundamento para impugnar si la convocatoria no incluyó el asunto, se computaron mal los votos, el reparto contradice el título constitutivo, no existe necesidad técnica real, se aprobó una solución manifiestamente desproporcionada sin justificación o el acuerdo beneficia de forma singular a determinados vecinos a costa de los demás.
La acción está sometida a plazos de caducidad breves: tres meses con carácter general y un año cuando el acuerdo sea contrario a la ley o a los estatutos. Para los ausentes el plazo comienza con la comunicación del acuerdo. Además, quien impugna debe estar al corriente de pago o consignar judicialmente las deudas vencidas, salvo la excepción legal relativa al establecimiento o alteración de cuotas de participación.
Impugnar tampoco suspende automáticamente la ejecución del acuerdo. Para evitar que las obras continúen o que se reclame la deuda puede ser necesario solicitar medidas cautelares y justificar su procedencia.
Qué debe comprobar el propietario antes de negarse a pagar
- La convocatoria y el orden del día de la junta.
- El acta, el resultado de la votación y las cuotas representadas.
- El informe técnico sobre el estado de la fachada y las patologías detectadas.
- Los presupuestos solicitados y el alcance exacto de cada solución.
- El título constitutivo y los estatutos, especialmente las reglas de reparto y las posibles exenciones.
- La cuantía individual de la derrama, sus vencimientos y el método de cálculo.
- La existencia de subvenciones, ayudas o financiación comunitaria que deban descontarse o considerarse.
Dejar de pagar sin realizar este análisis puede tener consecuencias importantes. La comunidad puede iniciar un procedimiento monitorio, reclamar intereses y costes y hacer constar la deuda en el certificado necesario para vender la vivienda o el local.
Qué debe hacer la comunidad para evitar conflictos
Una decisión técnicamente bien documentada reduce considerablemente el riesgo de impugnación. Antes de aprobar la derrama resulta aconsejable:
- Obtener un informe técnico que describa los daños, su causa y la solución recomendada.
- Solicitar presupuestos comparables y explicar por qué se selecciona uno de ellos.
- Incluir con claridad en el orden del día la obra, su coste y la forma de financiación.
- Reflejar en el acta los votos, cuotas, presupuesto elegido, calendario de pagos y sistema de reparto.
- Comprobar las ayudas públicas disponibles y el régimen específico de las actuaciones de eficiencia energética.
- Actuar con rapidez ante riesgos de desprendimiento, filtraciones graves u otras situaciones urgentes.
Preguntas frecuentes
Si voto en contra tengo que pagar
Sí, cuando se trata de una obra necesaria de conservación o de un acuerdo que, conforme a la Ley, obliga a todos los propietarios. El voto en contra conserva la posibilidad de impugnar si concurre una causa legal, pero no genera por sí solo una exención.
Y si la obra también mejora el aislamiento
Una reparación puede producir al mismo tiempo una mejora energética. Lo importante es identificar su finalidad predominante y el fundamento técnico. Si el sistema exterior se elige para corregir filtraciones y condensaciones persistentes, la mejora térmica no convierte necesariamente la obra de conservación en una actuación voluntaria.
Puede la comunidad elegir la solución más cara
La junta dispone de margen para escoger entre alternativas técnicamente adecuadas, pero la decisión no debe ser arbitraria ni abusiva. La comparación de presupuestos, la durabilidad y la recomendación del técnico permiten justificar una opción cuyo precio no sea el más bajo.
Puedo dejar de pagar mientras impugno
No es aconsejable. La impugnación no suspende el acuerdo por sí sola y, además, para demandar normalmente es necesario estar al corriente o consignar las cantidades vencidas. Debe estudiarse la estrategia antes de incumplir los pagos.
Conclusión
Una fachada con grietas, filtraciones o humedades no plantea una cuestión meramente estética. Cuando un informe técnico acredita que la intervención es necesaria para conservar el edificio, la comunidad puede repercutir su coste y el propietario disidente debe contribuir aunque haya votado en contra.
La impugnación sigue siendo posible si existen defectos formales, un reparto incorrecto, falta de justificación técnica o abuso de derecho. En Ocen Abogados revisamos la convocatoria, el acta, los estatutos, los informes y los presupuestos para determinar si la derrama es exigible o si existen motivos sólidos para discutirla.
Fuentes jurídicas
- Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, artículos 9, 10, 17 y 18.
- Sentencia de la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Cantabria sobre la derrama de 14.000 euros aprobada para reparar una fachada en Santander.
