La Audiencia Provincial de Barcelona recuerda que el inventario no es obligatorio, pero su ausencia puede convertir una reclamación razonable en un serio problema probatorio.
Cuando termina un alquiler, no basta con que propietario e inquilino estén convencidos de tener razón. Si aparecen desperfectos, muebles desaparecidos o discrepancias sobre la fianza, lo decisivo será poder reconstruir cómo se recibió la vivienda, qué ocurrió durante el contrato y en qué estado se devolvió.
La entrega de llaves parece un trámite sencillo, pero suele concentrar algunos de los conflictos más frecuentes en los arrendamientos urbanos: daños que una parte atribuye a un mal uso y la otra al paso del tiempo; electrodomésticos que supuestamente ya estaban averiados; mejoras realizadas sin una autorización clara; suministros pendientes; y una fianza que el propietario retiene mientras el inquilino exige su devolución inmediata.
La Sentencia 39/2026, de 2 de febrero, de la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona (ECLI:ES:APB:2026:375), ofrece una buena ocasión para recordar una idea esencial: estos pleitos no se deciden por el relato que parezca más verosímil, sino por la calidad de la prueba que cada parte haya conservado desde el comienzo del contrato.
Idea clave
El inventario y las fotografías iniciales no son un requisito legal general para reclamar, pero permiten realizar la comparación que exige el juicio: estado de la vivienda al entrar frente a estado de la vivienda al salir.
Qué ocurrió en el caso resuelto por la Audiencia
El propietario había alquilado una vivienda en 2018. Al finalizar el contrato reclamó rentas y suministros impagados, además de daños en diversos elementos, la falta de varios muebles y electrodomésticos y el coste de devolver determinados bienes a su estado anterior. La suma reclamada, una vez descontada la fianza de 850 euros, ascendía a 11.592,22 euros.
La arrendataria sostuvo que la vivienda ya se encontraba deteriorada cuando entró, que realizó obras y mejoras para hacerla habitable y que algunos muebles o aparatos carecían de utilidad. Sin embargo, varias de esas averías no se habían comunicado formalmente y tampoco constaba una autorización escrita para retirar mobiliario o modificar ciertos elementos.
El juzgado estimó parcialmente la demanda y condenó a los demandados a pagar 6.038,22 euros. La Audiencia desestimó íntegramente su recurso y les impuso las costas de la segunda instancia.
La resolución no dio por buena toda la reclamación inicial del arrendador, pero sí confirmó las partidas que habían quedado suficientemente respaldadas por el contrato, las declaraciones, las fotografías, el informe pericial y las propias admisiones de la arrendataria.
La regla jurídica: una doble presunción que no es un cheque en blanco
El punto de partida se encuentra en los artículos 1561, 1562 y 1563 del Código Civil.
El arrendatario debe devolver la finca tal como la recibió, salvo el deterioro producido por el tiempo o por causa inevitable. Si el contrato no describe el estado inicial, se presume —salvo prueba en contrario— que la recibió en buen estado. Y, acreditado un deterioro producido durante el arrendamiento, se presume la responsabilidad del arrendatario, que puede exonerarse demostrando que no hubo culpa, que se trata de desgaste normal o que existió una causa inevitable.
Ahora bien, la propia sentencia delimita cuidadosamente esas presunciones.
«Buen estado» no significa «nuevo», sino apto para su uso.
Además, la inversión de la carga de la prueba afecta principalmente a la culpa: sigue correspondiendo al propietario acreditar que el daño existe, que apareció durante la vigencia del contrato y que existe relación entre ese deterioro y el periodo de ocupación.
Por tanto, ni el propietario puede limitarse a presentar una lista genérica de desperfectos, ni el inquilino puede confiar en afirmar años después que todo estaba roto desde el principio. La controversia exige una comparación objetiva entre dos momentos.
El inventario no es obligatorio, pero su ausencia tiene un precio probatorio
Uno de los matices más relevantes de la resolución es que la Audiencia afirma expresamente que el inventario de muebles no es obligatorio para el arrendador. Su ausencia, por sí sola, no elimina la posibilidad de reclamar. De hecho, en este litigio el propietario consiguió acreditar parte de los daños y de los bienes existentes mediante otros medios de prueba.
Pero que no sea obligatorio no significa que sea prescindible. Sin inventario se vuelve mucho más difícil demostrar qué muebles y electrodomésticos se entregaron, su marca, antigüedad y estado de conservación. También aumenta el riesgo de que una contradicción de las partes, o una admisión realizada durante el interrogatorio, termine inclinando el resultado del pleito.
Un inventario útil no debe limitarse a fórmulas como «vivienda amueblada» o «electrodomésticos en buen estado». Debe identificar cada elemento relevante, describir su conservación, incorporar fotografías numeradas y ser firmado o aceptado por ambas partes. En aparatos de valor conviene añadir marca, modelo y, cuando sea posible, número de serie.
Cómo construir la prueba desde el primer día
1. Al firmar el contrato
Describir la vivienda y sus accesorios
El contrato o un anexo debe recoger el estado de paredes, suelos, puertas, sanitarios, instalaciones, mobiliario y electrodomésticos.
Realizar un reportaje completo
Fotografías y vídeo deben cubrir todas las estancias y los detalles relevantes. Es preferible compartirlos en ese momento y dejar constancia de su aceptación, en lugar de conservar archivos aislados sin contexto.
Anotar llaves y suministros
Número de juegos entregados, lecturas de contadores y, si procede, mandos de garaje u otros accesorios.
Evitar cláusulas vacías
Una declaración genérica de recepción en perfecto estado puede tener valor, pero será mucho más sólida si se corresponde con una documentación visual y descriptiva real.
2. Durante el arrendamiento
El artículo 21.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) obliga al inquilino a comunicar al arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de reparaciones de conservación. Esa comunicación protege a ambas partes: permite reparar a tiempo, evita que el daño se agrave y deja constancia de cuándo apareció.
Comunicar las averías por escrito
Las averías y humedades deben comunicarse por escrito, acompañadas de fotografías y con una descripción concreta; no basta con afirmar posteriormente que se comentó de palabra.
Documentar también la respuesta del propietario
Las respuestas del propietario también deben documentarse: fecha de visita, técnico designado, reparación aceptada o motivo por el que se rechaza.
Solicitar autorización para realizar obras
Las obras que modifiquen la configuración de la vivienda requieren consentimiento escrito del arrendador conforme al artículo 23 de la LAU. Para cambios menores también conviene una autorización clara que indique qué se puede retirar, pintar, sustituir o conservar.
Conservar toda la documentación
Facturas, presupuestos, justificantes de pago y conversaciones deben conservarse de forma ordenada. Un mensaje aislado prueba menos que una secuencia coherente apoyada por documentos objetivos.
3. Al entregar las llaves
La finalización debe documentarse con la misma atención que la firma. Lo recomendable es realizar una inspección conjunta y firmar un acta de entrega de llaves. En ella deberían constar:
- La fecha efectiva de devolución.
- Los juegos de llaves entregados.
- Las lecturas de los contadores.
- El estado general de la vivienda.
- Las incidencias observadas.
- En caso de desacuerdo, la reserva expresa de cada parte.
El reportaje final debe hacerse antes de limpiar, pintar, retirar muebles o iniciar reparaciones que puedan alterar la prueba. Si el daño es relevante, un informe técnico temprano puede fijar su causa, alcance y coste.
También conviene distinguir entre reparación y reposición: sustituir un elemento usado por otro nuevo sin aplicar antigüedad o depreciación puede generar una sobrevaloración y una discusión por enriquecimiento injustificado.
Fianza: qué puede retener el propietario y qué debe justificar
La fianza garantiza obligaciones derivadas del contrato, pero no se convierte automáticamente en propiedad del arrendador cuando se entregan las llaves.
Puede aplicarse a:
- Rentas pendientes de pago.
- Suministros pendientes que correspondan al inquilino.
- Daños imputables al arrendatario debidamente acreditados.
No debería utilizarse para:
- El desgaste normal por el uso.
- La renovación ordinaria de pintura.
- La limpieza habitual entre alquileres (salvo situaciones excepcionales de abandono o suciedad).
- Mejorar la vivienda a costa del arrendatario.
El artículo 36.4 de la LAU establece que el saldo de la fianza que deba devolverse devenga el interés legal cuando transcurre un mes desde la entrega de las llaves sin haberse restituido.
Por ello, si existen deducciones, el propietario debería comunicar dentro de ese periodo una liquidación detallada, aportar la justificación disponible y devolver sin demora la parte no controvertida.
Guía rápida para propietarios
Adjuntar un inventario firmado y fotografías fechadas
Incorpore al contrato un inventario detallado firmado por ambas partes y acompañado de fotografías con fecha. Esta documentación será fundamental si surge una reclamación posterior.
Responder por escrito a cada incidencia
Toda comunicación sobre averías o reparaciones debe realizarse por escrito y conservarse. Mantener una trazabilidad completa facilita acreditar los hechos en caso de conflicto.
No autorizar de manera ambigua modificaciones en la vivienda
Si el inquilino desea retirar mobiliario, sustituir electrodomésticos o realizar modificaciones, la autorización debe ser expresa y por escrito.
Inspeccionar la vivienda al recuperar la posesión
Realice una revisión completa de la vivienda inmediatamente después de la entrega de llaves y documente cualquier desperfecto antes de efectuar reparaciones o alteraciones.
Valorar correctamente los daños
Cada partida debe cuantificarse con criterios técnicos, teniendo en cuenta la antigüedad y depreciación de los bienes. Deben evitarse presupuestos genéricos o la sustitución indiscriminada por elementos nuevos.
Liquidar la fianza por escrito
Si existen descuentos sobre la fianza, deben explicarse y justificarse documentalmente, devolviendo sin demora la cantidad que no esté discutida.
Guía rápida para inquilinos
Revisar la vivienda al entrar
Compruebe el estado del inmueble desde el primer día y comunique inmediatamente cualquier defecto que no figure en el contrato o en el inventario.
Conservar toda la documentación
Guarde fotografías, vídeos, correos electrónicos, mensajes y cualquier documento relacionado con el arrendamiento. Los archivos originales tienen mayor valor probatorio que simples capturas de pantalla.
Solicitar autorización antes de realizar cambios
Antes de hacer obras, retirar mobiliario o sustituir electrodomésticos del propietario, obtenga siempre una autorización escrita.
Documentar la entrega de llaves
Solicite una inspección conjunta y firme un acta o recibo que deje constancia de la fecha de entrega, el estado de la vivienda y cualquier incidencia observada.
Reclamar la fianza por escrito
Si el propietario practica descuentos, solicite una liquidación detallada y exija que cada deducción esté debidamente identificada y justificada.
Si el conflicto ya existe, la estrategia empieza antes de demandar
Antes de reparar, desechar o sustituir los elementos discutidos, debe preservarse la prueba. La reclamación ha de concretar qué se pide, por qué concepto y con qué documentos se acredita.
Del mismo modo, la oposición del inquilino debe responder partida por partida, aportando la evidencia del estado inicial, de las comunicaciones realizadas o del desgaste ordinario.
Además, desde la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, en los procesos civiles declarativos se exige con carácter general una actividad negociadora previa como requisito de procedibilidad, con las excepciones legales. En una reclamación por daños o devolución de fianza, conviene que el requerimiento o medio adecuado de solución de controversias describa con precisión el mismo objeto que podría llegar al juzgado y que quede constancia de su recepción y resultado.
Conclusión
El mejor pleito de arrendamientos es el que se prepara cuando todavía no existe conflicto: inventario al entrar, avisos escritos durante el contrato y acta con fotografías al salir.
Una sentencia útil para propietarios e inquilinos
La SAP Barcelona 39/2026 no proclama que el inventario sea imprescindible ni concede automáticamente la razón al propietario. Su enseñanza es más precisa: las presunciones del Código Civil ordenan la carga de la prueba, pero no sustituyen la acreditación del daño; y las afirmaciones tardías sobre averías, permisos o mejoras difícilmente compensan la falta de documentos generados en el momento oportuno.
Para ambas partes, la prevención es sencilla y mucho menos costosa que un procedimiento judicial. Un buen contrato, una documentación coherente y una entrega de llaves formalizada pueden decidir si se recupera la fianza, si prospera una reclamación por desperfectos o si una controversia se resuelve antes de llegar a los tribunales.
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Fuentes
Legislación
- Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 4.ª) 39/2026, de 2 de febrero, ECLI:ES:APB:2026:375.
- Código Civil, artículos 1561 a 1564 (texto consolidado del BOE).
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), artículos 21, 23 y 36 (texto consolidado del BOE).
- Ley Orgánica 1/2025, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia.
Noticia de referencia
- Economist & Jurist, noticia publicada el 23 de julio de 2026.
